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Le marché des agences immobilières
1 - Le marché immobilier- 1.1 - Un marché en hausse depuis 5 ans
- 1.2 - Le marché de l’ancien
- 1.3 - Le marché du neuf
- 1.4 La maison individuelle
- 1.5 - Les prix de l’immobilier de vacances
- 1.6 - Le commerce et les villes moyennes
- 1.7 - Immobilier d’entreprise : quelles valeurs de marché ?
- 2.1 - Devenir propriétaire
- 2.2 - Quel endettement ?
- 2.3 - Locataires... en attendant de devenir propriétaires
- 2.4 - De plus en plus nombreux, les « rurbains »
- 2.5 - La pierre-placement
- 3.1 - Comment trouve-t-on les biens immobiliers à acheter ?
- 3.2 - Les incitations fiscales
- 3.3 - Les droits de mutation
- 3.4 - La taxe sur les logements vacants
1 - Le marché immobilier
1.1 - Un marché en hausse depuis 5 ans
Aujourd’hui, 56 % des Français sont propriétaires de leur logement, contre 69 % des Américains, 70 % des Britanniques et 82 % des Espagnols. Rappelons qu’à la fin de la Seconde Guerre mondiale, à peine un Français sur trois possédait son logement principal, et que la proportion n’était encore que de 43 % en 1970. Parmi les actuels locataires, 58 % souhaitent un jour acquérir leur résidence principale. Un haut revenu ou un statut professionnel élevé favorisent la propriété : trois ménages sur quatre dont le chef est cadre supérieur ou exerce une profession libérale possèdent leur logement ; et c’est le cas de plus de trois foyers sur quatre dont le revenu est supérieur à 3 000 euros par mois. Mais l’accession à la propriété reste une réalité dans tous les milieux. On peut avoir une situation socioprofessionnelle modeste et devenir propriétaire : 51 % des ménages dont le chef de famille est ouvrier et 56 % où il est employé sont propriétaires de leur logement principal. 68 % des agriculteurs sont propriétaires, contre 54 % pour les artisans-commerçants et 80 % pour les retraités. On notera encore que c’est dans les communes rurales et dans celles de moins de 20 000 habitants qu’on rencontre le plus grand nombre de propriétaires (79 % de propriétaires en communes rurales, 72 % en agglomérations de moins de 20 000 habitants), alors qu’à peine un Francilien sur deux a acheté son logement.
En 2005, la fièvre s'est emparée de tout le territoire, de la commune rurale de charme aux villes les moins dynamiques. En Île-de-France, le prix moyen du mètre carré neuf est passé de 2 460 euros en 1997 à 4 226 euros en janvier 2006. Dans l'ancien, la flambée est encore plus forte, avec une augmentation, en huit ans, de 115 % dans l'Hexagone et de 145 % à Paris. Toutes les agglomérations enregistrent à présent facilement des prix de 3 000 euros le mètre carré, quand ce n’est pas 4 000 euros, un niveau inconnu jusqu'ici en province. Les explications de cette croissance sont multiples : taux d'intérêt bas, disponibilité du crédit immobilier, allongement de la durée des prêts et largesse des mesures de défiscalisation. L'inquiétude sur l'avenir des retraites alimente aussi un formidable désir de propriété. Depuis plus de vingt ans, la croissance démographique a été sous-estimée, et l'évolution des modes de vie due au vieillissement de la population et à la forte augmentation des familles monoparentales a entraîné une hausse du nombre de ménages plus forte que prévue. Résultat, les experts estiment à environ 1 million le nombre de logements manquants. Autant de facteurs qui expliquent la vigueur de la demande.
Selon une dépêche AFP du 30 mars 2006 et sur un échantillon de 3 000 réponses au questionnaire élaboré par l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), les propriétaires ne veulent plus acheter pour investir. « 75 %, c'est-à-dire les trois quarts, des propriétaires ne veulent plus investir, découragés par la lourdeur de la fiscalité et de la réglementation. Pour 58 % d'entre eux, la fiscalité est trop lourde, la gestion trop incertaine. » 57 % des 20-40 ans se déclarent toutefois prêts à investir dans l'immobilier et 63 % de cette tranche d'âge déclarent qu'ils le feraient sans incitation fiscale. Les propriétaires se prononcent par ailleurs majoritairement pour la suppression de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (58 %) alors que seuls 11 % y sont assujettis. Près de la moitié des propriétaires (45 %) déclarent que l'impôt le plus lourd porte sur le revenu, et un sur deux cite les charges liées à la CSG-CRDS. Il n'y a pas par ailleurs d'engouement particulier pour les facilités fiscales, excepté les aides pour les grosses réparations et améliorations (50 %) et celles pour la transmission du patrimoine (29 %). Toutefois, sans incitation fiscale, 59 % de propriétaires auraient procédé à de grosses réparations et travaux d'amélioration.
Selon une étude CB Richard Ellis, que ce soit à la vente, à la location ou à l'investissement, les marchés de l'immobilier résidentiel connaîtront encore des années très riches. La lecture de cette analyse nous permet donc de vous livrer quelques commentaires sur les différents marchés de l’immobilier.
1.2 - Le marché de l’ancien
Représentant près des deux tiers des acquisitions de logements par les ménages en France, l’ancien demeure très dynamique. Le volume de transactions est toujours important et les ménages bénéficient d'un environnement financier particulièrement favorable. Au salon de l’immobilier, version 2006, les agents immobiliers de nombreuses grandes villes s'accordaient pour dire que les prix ont atteint leur plus haut niveau, sans pour autant prédire un retour à des valeurs plus abordables en 2006. En périphérie des agglomérations, les prix continuent en effet à grimper. Ceci dit, la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) révélait en avril 2006 que les prix de l’ancien avaient baissé de 1,4 % comparé à la même période de 2005. Plus précisément, sur un an, la baisse des prix était plus sensible pour les appartements (- 1,9 %) que pour les maisons (- 0,9 %). Depuis plusieurs mois, rappelait la FNAIM dans son communiqué, le ralentissement est régulier, et « même si les prix viennent d'enregistrer un recul au cours du mois de mars, leurs tendances ne sont toujours pas inscrites à la baisse en ce début d'année ».
1.3 - Le marché du neuf
Il affiche toujours une très bonne santé dans un environnement favorable. Le prix de vente moyen demeure en forte hausse. Les ventes progressent, même si le marché semble présenter des signes de ralentissement. Les mises en vente poursuivent leur forte progression entraînant une hausse des stocks. Dans les colonnes de Batiactu du 28 février 2006 on pouvait lire que les ventes de logements neufs ont battu des records en 2005 avec une progression de 8,3 % par rapport à l’année précédente, atteignant 121 500 unités. En 2005, « 121 500 unités ont été vendues, niveau supérieur de 8,3 % à celui de 2004 et de 20 % à celui de 1999, année record marquée par la fin du dispositif Périssol d'aide à l'investissement locatif », commentait le ministère de l’Équipement dans un communiqué. Sur le seul quatrième trimestre, les ventes ont progressé de 12 % par rapport à la même période un an plus tôt. Et le ministère de souligner par ailleurs que « les ventes annuelles de petits logements (maisons de 4 pièces et moins, appartements d'une et de deux pièces) augmentent à un rythme plus de deux fois supérieur à celui des grandes unités ». Toujours selon le ministère, « les stocks d'appartements et de maisons se sont reconstitués durant ces derniers mois, pour enregistrer sur l'ensemble de l'année une progression de 33 % ». Pris séparément, les stocks d'appartements ont notablement remonté, avec une hausse de 40 %. Quant à leur écoulement, le délai s'allonge, passant, en un an, de quatre à cinq mois pour le logement collectif. Ce délai reste stable pour l'individuel. Par ailleurs, les mises en vente ont progressé de 17 % en 2005, dont une progression de 20 % pour les appartements et de 3,1 % pour les maisons individuelles. Côté tarifs, on a constaté une hausse de 11 % pour les appartements.
La mise en place du dispositif « Borloo populaire » (voir § 3.2) du 1er juillet 2006, offre aux investisseurs des opportunités d'achat à prix raisonnable. Ce dispositif s'adapte, en effet, à la construction d'immeubles locatifs dans des villes moyennes, où le prix du foncier est moins coûteux... Les promoteurs annoncent ainsi la commercialisation de programmes moins chers que ceux qui permettaient de bénéficier de l'amortissement Robien, situés au coeur des grandes agglomérations.
1.4 La maison individuelle
Disposer d'une maison individuelle reste le premier souhait des Français. Dans leur édition du 24 février 2006, les Échos étudient l'évolution des maisons individuelles qui, avec 220 000 mises en chantier, représentaient l'an dernier 58 % du marché des nouveaux logements. Et dans ce domaine au moins, la nostalgie n'a pas lieu d'être : « Désormais, la maison standard est équipée d'un plancher chauffant, d'un double vitrage, de plusieurs salles de bains, voire d'un espace home cinéma... » Le quotidien économique détaille la révolution qui s'est opérée lors de ces 50 dernières années : baisse des coûts de construction, hausse du prix des terrains, développement des zones périurbaines, retour à la campagne, progrès dans l'isolation et la nature des matériaux, apparition du feng shui et du développement durable... Sur l'ensemble de l'année, les ventes de maisons individuelles ont augmenté de 12 %. Côté tarifs, en 2005, le prix de vente moyen d'une maison a progressé de 9 %.
1.5 - Les prix de l’immobilier de vacances
Jusqu'à 10 000 euros le m2 à Courchevel, à en croire les Échos. Le journal économique voit dans cette hausse la preuve d'un engouement pour la montagne, doublé d'un changement d'habitudes de la part des vacanciers : « Jeunes et moins jeunes passent davantage de temps dans leur appartement, qui se doit d'être grand et confortable, dans une résidence de standing, de préférence très bien située et offrant une palette de services. » De plus, comme les terrains sont rares, le prix du foncier dépasse souvent celui de la construction neuve. Investir à la montagne demande donc des moyens de plus en plus importants. Le Figaro reconnaît, quant à lui, que ce phénomène, qui touche le neuf comme l'ancien, ne fait pas que des heureux : « Les gens qui travaillent sur place ne peuvent plus se loger (...). Ils sont obligés de s'éloigner, de descendre dans les vallées. Cela pose de gros problèmes de transports et, de ce fait, de pollution. » En bord de mer, les prix flambent également : de 12 000 euros le m2 pour un appartement neuf situé plage Benoît à La Baule à 8 000 euros à La Trinité-sur-Mer dans le Morbihan.
1.6 - Le commerce et les villes moyennes
Longtemps négligées par les enseignes nationales, les villes moyennes (25 000 à 50 000 habitants) représentent aujourd’hui, avec l’international, leur nouvel axe de développement. Les chiffres d’affaires y sont certes inférieurs à ceux des grandes villes, mais les coûts d’implantation sont plus réduits. D’où un potentiel intéressant. Il y a trois ans à peine, il était encore inconcevable de voir des enseignes telles que Caroll, Sephora ou Eurodif s’implanter dans des villes de moins de 50 000 habitants. Les villes moyennes restaient l’apanage des détaillants indépendants et de Phildar ou Eram. Aujourd’hui, les enseignes commencent à prendre en compte ces zones de chalandise. Plusieurs raisons expliquent ce retournement de situation, à commencer par la relative saturation des grandes agglomérations et l’explosion de leurs valeurs locatives. Les villes moyennes ont rendu leur coeur commerçant plus attractif. Les municipalités ont fait de gros efforts en matière d’aménagement urbain (« piétonnisation », embellissement, transports publics) et de stationnement. Elles ont également compris l’intérêt d’accueillir de grandes enseignes nationales pour enrayer l’évasion périphérique. Les élus n’hésitent plus à braver l’opposition des petits commerçants locaux, qui voient toujours d’un mauvais oeil l’arrivée d’une enseigne concurrente. Enfin, les consommateurs commencent à se lasser des grands centres commerciaux périphériques : ils apprécient la proximité et l’animation du centre-ville. Dans les villes moyennes, les investissements sont relativement réduits. Cela se vérifie surtout pour les coûts immobiliers : alors que les valeurs locatives dépassent allégrement les 1 524 euros le mètre carré dans les meilleures rues des grandes agglomérations, elles atteignent rarement 304 euros le mètre carré dans les villes moyennes. Mais les enseignes recherchent en priorité des locaux de 100 à 200 m2 au minimum et de 300 à 400 m2 si possible. Or ces locaux sont rares, ce qui pourrait jouer sur les prix.
1.7 - Immobilier d’entreprise : quelles valeurs de marché ?
« Les publications même les plus professionnelles ne permettent pas d’avoir une idée du marché. Les valeurs locatives ou valeurs vénales publiées par les revues professionnelles sont considérées comme insuffisantes par les professionnels de l’immobilier », déclare Bruno S. du service immobilier du groupe BNP Paribas. « Pourquoi ? Parce que la souplesse contractuelle offerte aux propriétaires et aux locataires ne permet de donner que des valeurs faciales. Il faut savoir que ces valeurs englobent non seulement les loyers, mais aussi les mois de franchise, les baux (3 ans, 6 ans, 9 ans), les travaux – sont-ils pris en charge par le locataire ou par le propriétaire ? le vendeur ou l’acheteur ? Tous ces paramètres influent sur le système et le bouleversent. Il règne donc une opacité qui permet bien souvent à des intermédiaires de gonfler leurs commissions. Quant à la valeur vénale, il faut également tenir compte des travaux, de la prise d’effet, de la garantie de loyers – est-on certain que les locaux sont déjà loués ou en passe de l’être ? Il faut donc rester prudent. Tout comme pour le loyer à payer, elle diffère selon l’endroit et le type de bâtiments choisis. À l’heure actuelle, les valeurs locatives ont tendance à augmenter, quels que soient le lieu, en Île-de-France, et les spécificités des locaux. Cette hausse est partiellement due à la pénurie d’offres de qualité par rapport à la demande. En matière de loyer, la qualité du bâtiment, neuf, restructuré ou ancien, entre en ligne de compte dans le prix du loyer. Enfin, il faut savoir qu’il existe deux grands marchés européens faisant référence en immobilier d’entreprise et de bureaux : Londres et Paris, et cela en raison de la masse de mètres carrés qui s’y échange. Tous les autres comptent peu ou pas du tout...»
2 - La clientèle
2.1 - Devenir propriétaire
Une récente enquête de la Sofres pour l’enseigne L’Adresse nous permet de mieux cerner le profil des acheteurs, vendeurs et type de biens vendus.
- Cadres, professions libérales : 11 % des ménages français, 18 % des vendeurs et 27 % des acheteurs.
- 35-49 ans : 29 % des ménages français, 36 % des vendeurs et 36 % des acheteurs.
- 24-35 ans : 18 % des ménages français, 36 % des acheteurs.
- Nature des biens vendus :
Maison
Agglomérations de 2 000 à 20 000 habitants : 67 % de la population
Ruraux : 64 %
Retraités : 62 %
50-64 ans : 62 %
Appartement
Agglomérations de 100 000 habitants + agglomération parisienne : 54 % de la population
PCS+ : 50 %
25-34 ans : 64 %
2.2 - Quel endettement ?
Le taux de chômage dépasse les 10 % de la population active et le pouvoir d'achat stagne, mais les agences immobilières ne désemplissent pas. Et les candidats propriétaires trouvent l'argent nécessaire. La mise en place du nouveau prêt à taux zéro a d'ailleurs amélioré les conditions d'achat des « primo-accédants ». Pour la Fnaim, ce dispositif, dont l'application a été étendue à l'ancien sans travaux et devait bénéficier à 123 000 foyers en 2005, a permis à l'indicateur de solvabilité des ménages de retrouver le niveau qui était le sien il y a un an. Mais l'endettement des Français gonfle. Il représente 60 % du revenu disponible brut, soit un seuil historiquement élevé. Il demeure toutefois, selon la chambre des notaires de Paris, très modéré à l'échelle européenne. En effet, s'il est plus faible en Italie (38 %), il atteint 84 % en Espagne, 120 % au Royaume-Uni, 190 % au Danemark et près de 200 % aux Pays-Bas. Avec peu de risque concernant une remontée significative des taux à court terme, l'offre de crédit devrait donc rester abondante, y compris pour les ménages modestes, d'autant que Bercy a réformé les hypothèques, assouplissant à la mode anglo-saxonne le crédit hypothécaire (voir plus loin) afin de permettre de s’endetter à nouveau au fur et à mesure du remboursement des mensualités d'emprunts immobiliers. Quant aux autres types d'acquéreurs, ceux qui vendent un bien pour en acheter un autre, ou ceux qui investissent dans le locatif, leurs intentions d'achat sont peu altérées par la cherté des logements. Peut-être pas suffisamment dans le cas des investisseurs en loi Robien qui se laissent parfois éblouir par les dispositifs fiscaux. Ils risquent de ne pas parvenir à louer leur bien s'ils cherchent à appliquer aux niveaux de prix actuels des taux de rendement locatif trop élevés.
Taux d'intérêt : niveaux historiquement bas
En 2005, les taux d'intérêt des crédits atteignaient des niveaux historiquement bas – 3,5 % voire 3 % contre 4,80 % à 5,30 % en 2002 - et pour la première fois depuis 2001, cette année 2005 a été marquée par une remontée de l'endettement des Français, essentiellement du fait des crédits immobiliers. Pour pallier la hausse des prix du mètre carré, l'allongement de la durée des emprunts est alors devenu la règle générale : 25 à 30 ans, contre 15 à 20 ans auparavant. C'est sans doute pourquoi le rapport annuel de la Commission bancaire exhortait les banques, en septembre 2005, à privilégier une gestion prudente axée sur le long terme. On notait fin 2005 que depuis 2000 les banques avaient accru leur production de prêts à l'habitat de près de 18 % par an. Dans ce rapport, on pouvait lire que « la durée des prêts s'allonge, l'apport personnel diminue et les prêts sont de plus en plus souvent à taux variable ».
Taux fixes ou taux variables ?
Le taux d'intérêt est la rémunération du banquier qui prête de l'argent. En échange du risque qu'il encourt, il va prélever un pourcentage des sommes qu'il prête. Le taux d'intérêt est le point central du financement. C'est sur lui que doit se focaliser l’effort de négociation. Négocier une baisse de taux, même faible, peut faire économiser beaucoup d'argent.
On distingue 2 grandes catégories de taux :
- les taux fixes : le taux d'intérêt est fixé lors de la signature du contrat de prêt. Il ne variera pas, quoi qu'il arrive ;
- les taux variables : le taux du prêt n'est pas fixé définitivement à la signature du contrat, mais il évolue à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution d'un indice de référence.
Le taux d'intérêt à long terme (10 ans) des marchés financiers, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, se situe actuellement à 3,67 %, en hausse de presque 0,20 % depuis le début de l’année 2006. Les taux des crédits immobiliers devraient donc connaître une hausse (environ 0,20 %). La hausse récente des taux d’intérêt à court terme de la Banque Centrale Européenne (+ 0,25 %, passant de 2,25 % à 2,50 % le 1er mars 2006) confirme qu’un mouvement de remontée progressive des taux d’intérêt est en cours. Cette hausse sera sans doute modérée jusqu’en juin 2006, elle pourrait s’accentuer sur la deuxième moitié de l’année 2006. On peut estimer que les taux des crédits immobiliers progresseront d’environ 0,50 % d’ici la fin de l’année 2006 (pour atteindre 3,80 % à 4,00 % pour un excellent dossier à 15 ans), puis encore de 0,50 % en milieu d’année 2007. À court terme, il est important de noter que cette hausse n’aura qu’un impact modeste sur les mensualités des prêts, qui augmenteraient de seulement 27 euros environ en fin d’année 2006 (pour un prêt de 100 000 euros sur 20 ans).
En résumé, on devrait continuer d'observer des taux d’intérêt de crédits immobiliers extrêmement bas jusqu'en milieu d'année 2006 (sans doute moins de 3,50 % pour le taux fixe à 15 ans), voire la fin de l'année 2006 (sans doute 3,80 %). Les taux d'intérêt devraient ainsi rester extrêmement favorables aux emprunteurs pendant les prochains mois. Pour le prêt à taux révisable, il est très important de prendre un taux capé (limité à la hausse et parfois à la baisse) car la remontée actuelle des taux d'intérêt à court terme se répercutera mécaniquement sur les taux pratiqués à l'avenir.
Et le taux zéro ?
Le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l’acquisition ou l’amélioration de la résidence principale de l’emprunteur. Une très large publicité a été faite autour du prêt à taux zéro ; son principe est extrêmement attractif : pouvoir profiter d’un prêt sans aucun frais financier. Pour un financement total de 70 000 euros, cela peut représenter une économie d’intérêts de 4 200 euros par an ! En réalité, il ne faut pas se faire trop d’illusions : les conditions d’attribution du prêt à taux zéro ont été fixées de manière stricte afin de limiter le nombre de bénéficiaires et d’éviter que le coût global de cette mesure ne soit trop important.
L’obtention du prêt à taux zéro est soumise, entre autres critères, à des conditions de revenus. Ainsi, le revenu fiscal de référence pour les conditions de remboursement du prêt à taux 0 % pris en compte jusqu'au 31 mars 2006 est le revenu fiscal de référence de l'avis d'imposition 2004. Après cette date, les banques prennent en compte le revenu fiscal de référence de l'année N-1, donc de 2005.
Les renseignements les plus complets pour l’obtention du prêt à taux zéro se trouvent sur le site Internet de l’ANIL (www.anil.org).
La réforme du crédit hypothécaire
Le Conseil des ministres a adopté en mai 2006 une ordonnance présentée par le ministre de la Justice. Elle améliore le crédit hypothécaire. L’une de ses principales dispositions : l'instauration du prêt hypothécaire rechargeable, déjà couramment utilisé dans les pays anglo-saxons. Celui-ci permet à un débiteur ayant constitué une hypothèque sur un bien immobilier pour garantir un premier crédit, de l'utiliser pour un deuxième crédit (pour financer des travaux à domicile, par exemple). Ainsi, au fur et à mesure de ses remboursements, le souscripteur retrouve une nouvelle capacité d'emprunter, qui croît d'autant plus que les prix de l'immobilier augmentent. Avec ce système, le montant du crédit auquel l'emprunteur a accès ne dépend plus seulement de ses revenus, mais aussi, s'il est propriétaire, de la valeur de ses biens. Pour que l'hypothèque soit rechargeable, il faudra que cela soit prévu dès la première constitution. Cette convention, passée devant un notaire, doit aussi prévoir le montant maximal du rechargement. Tout rechargement doit être fait devant notaire.
Le crédit immobilier en ligne
Sur Internet, au-delà des offres de prêts aux acquéreurs, la compétition se dispute sur les services annexes et les partenariats. Les pionniers du crédit en ligne (meilleurtaux, selectaux) ont bousculé, à la fin de l’année 1999, les sociétés de courtage proposant des prêts par les moyens traditionnels. Ces start-up, utilisant le Net comme vecteur de communication, deviennent une nouvelle catégorie d’intermédiaires. Plusieurs banques spécialisées ont saisi très vite l’intérêt du nouveau média qui leur permet de prendre des parts de marché sans les coûts et les délais de création d’agence. L’accueil favorable de nombreux établissements français et européens a suscité une floraison de sites de plus en plus créatifs et conviviaux. Des pages d’accueil attractives, une navigation aisée, des délais de réponse accélérés et un accroissement de l’offre bancaire les caractérisent. Certains ont opté pour la transparence en affichant immédiatement le nom de leurs partenaires (meilleurtaux, selectaux). D’autres privilégient l’assistance téléphonique, à l’exemple de crediclic dont le service est opérationnel sept jours sur sept. Le contenu a pris de la consistance, donnant des informations sur le financement, les taux, le processus d’acquisition, la simulation des différents scénarios d’emprunt... Des contrats d’assurances, des crédits à la consommation et des crédits d’équipement complètent la gamme pour attirer et retenir les internautes. Les banques se lancent désormais, d’une manière plus dynamique, dans le processus du crédit immobilier en ligne. Après avoir goûté au partenariat, certaines créent leur propre site. C’est le cas de LCL (ex-Crédit lyonnais), de l’UCB (groupe BNP Paribas), du Crédit mutuel, etc.
2.3 - Locataires... en attendant de devenir propriétaires
58 % des locataires envisagent de devenir propriétaires, dont 41 % attendent simplement d’en avoir les moyens et 31 % veulent stabiliser leur situation professionnelle. L’obstacle est donc principalement d’ordre économique. Chez les locataires qui pensent le rester toute leur vie, c’est l’argument économique qui prime : 38 % estiment qu’ils « n’auront jamais les moyens » d’acheter un logement, et 16 % craignent de se lancer dans les emprunts. Seuls 19 % disent préférer « se sentir libres, sans attaches », et pour 18 % d’entre eux, la propriété, « c’est trop de soucis ». Dans l’ensemble, on reste locataire tant qu’on n’a pas les moyens de devenir propriétaire. Car, en moyenne, les revenus mensuels des foyers consacrés au remboursement des emprunts sont plus importants que le budget affecté – à perte – par les locataires dans leur logement.
2.4 - De plus en plus nombreux, les « rurbains »
Mis en lumière par le dernier recensement effectué par l'Insee, le dynamisme démographique des zones situées à la périphérie des grandes villes ne présente pas que des avantages. Plus les communes sont petites, plus leur rythme de croissance est élevé. C'est ce qui ressort des données de l'Insee qui situent en outre le pic de croissance maximale à 25 kilomètres des centres des agglomérations de moins de 10 000 habitants. Ces dernières accueillent la moitié de la population française. Autre indicateur mis en avant par l'Insee : les campagnes se développent désormais plus vite que les villes. Le phénomène ne date pas d'hier. Par exemple, en région parisienne où les bouchons sur les routes commencent désormais à 60 kilomètres de Paris depuis plusieurs années, et non plus à 30 kilomètres. Contrepartie de ce phénomène qui perdure : la dégradation des paysages, l'offre de services, d'équipement et d'emplois qui peine à suivre le rythme de la rurbanisation, l’augmentation notable du prix des terrains, le coût élevé des transports en commun surchargés et pas toujours adaptés à de longs trajets. Cette évolution peut être partiellement responsable d'une situation inquiétante, à laquelle Batiactu a consacré un article qui indique entre autres que : « 5 millions de Français résident aujourd'hui en zone inondable. » La newsletter quotidienne détaille le plan d'action en quatre axes : « amélioration de la vigilance météorologique, mise en oeuvre de stratégies globales de prévention sur les grands fleuves, renforcement des digues de protection contre les crues, maîtrise de l'urbanisation en zone inondable. »
2.5 - La pierre-placement
La pierre demeure un placement pour une petite partie de la population : 6 % des Français possèdent un autre bien immobilier que leur habitation principale, 3 % plusieurs. Le but de cet investissement est de se procurer des revenus complémentaires soit dans l’immédiat (28 %), soit en vue de sa retraite (24 %), voire de disposer d’un capital (22 %). L’achat d’un bien immobilier pour y loger des enfants ou un membre de sa famille est par contre beaucoup plus marginal (7 %). Ces biens sont le plus souvent loués (70 %), les autres propriétaires les utilisant pour leur usage personnel ou celui de leur famille. Ces investisseurs ont un statut économique favorable : 16,6 % des personnes disposent d’un revenu mensuel supérieur à 3 050 euros ; c’est également le cas de 19 % des cadres supérieurs et professions libérales. C’est dans les communes rurales (8,5 %) et dans celles de moins de 20 000 habitants (9,5 %) que l’investissement dans la pierre semble plus répandu, peut-être le signe de la perpétuité d’une tradition de ce placement dans la pierre, alors que les investisseurs privilégiant la pierre-papier (société civile de placements immobiliers ou SCPI) sont plus nombreux dans les grandes villes et dans l’agglomération parisienne.
3 - Les transactions
3.1 - Comment trouve-t-on les biens immobiliers à acheter ?
41 % des futurs propriétaires connaissent leur nouvelle acquisition, soit parce qu’ils y habitaient en tant que locataires, soit parce qu’ils étaient à proximité. Le conseil de proches ou encore le repérage dans le quartier constituent les principaux vecteurs aboutissant à l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Les annonces dans la presse ne sont au coeur que de 10 % environ des transactions. Les 17 000 agences immobilières hexagonales (12 500 indépendants, 4 500 agences franchisées ou en partenariat) ont un rôle primordial dans 66 % des achats de résidences principales ou secondaires, et dans 24 % des biens achetés comme placement.
Le marché des agences immobilières
- 24 000 cartes professionnelles
- 17 000 agences environ
- Indépendants : 12 500
- Réseaux : 4 500
Les moyens utilisés
Ce qui a été fait
• Bouche-à-oreille, relations : 46 %
• Agences immobilières : 41 %
• Journaux gratuits : 38 %
• Petites annonces : 22 %
• Journaux de particuliers : 20 %
• Journaux spécialisés : 12 %
• Minitel : 3 %
• Ventes aux enchères : 2 %
Comment a-t-on trouvé ?
• Bouche-à-oreille : 35 %
• Agences immobilières : 22 %
• Journaux gratuits : 8 %
• Par l’office HLM : 7 %
• En se promenant : 6 %
• Par le travail : 6 %
• Journaux de particuliers : 4 %
• Petites annonces : 3 %
• Par la famille : 3 %
• Journaux spécialisés : 0,5 %
• Minitel : 0,5 %
Multiplicité des moyens utilisés
• Importance des moyens informels (bouche-à-oreille, en se promenant...).
• Prédominance du bouche-à-oreille et de son réseau personnel, le moyen spontanément le plus utilisé et le plus efficace, qui permet de trouver effectivement un logement.
Les agences immobilières s’imposent devant les autres vecteurs d’information
Utilisation et efficacité supérieures aux journaux, annonces... mais forte déperdition entre l’utilisation de l’agence immobilière et le résultat effectif. On passe de 41 % à 22 %.
L’utilisation d’une agence immobilière s’inscrit de façon naturelle dans une démarche de recherche de logement en vertu d’un professionnalisme reconnu.
Une mise en concurrence forte
Multiplication des moyens d’information et de recherche, pas de recours uniquement à l’agence. Besoin de diversifier ses sources d’information pour être sûr de ne pas rater la bonne opportunité.
Présence de médias modernes : Internet 18 %, qui permet une réactivité et des informations plus complètes. À ne pas négliger.
Image des agences
Un niveau élevé d’appréciations positives avec une moyenne de 72 %.
Supérieur à la moyenne
• Accueillantes : + 12
• Outils modernes : + 10
• Bien organisées : + 10
• À l’écoute des clients : + 9
• Dynamiques : + 3
• Compétentes : + 3
Inférieur à la moyenne
• De bon conseil : - 9
• Rapides : - 8
• Honnêtes : - 8
• Réactives : - 5
• Conciliantes : - 1
• Trop chères : - 1
• Disponibles : - 1
Des opinions contrastées selon les populations
Pas de différences entre les hommes et les femmes, ni entre les régions.
Les cadres supérieurs soulignent davantage le manque de dynamisme, de disponibilité, de conseil.
Les moins de 35 ans sont sensibles au manque de disponibilité et aux problèmes d’honnêteté.
Les locataires ont l’impression que les agences sont plutôt au service des propriétaires.
Les déménageurs potentiels pointent davantage le manque de conseil et de modernité.
Les critères de choix d’une agence immobilière
• Connaître quelqu’un qui y travaille : 51 %
• Proximité (travail, logement) : 28 %
• Le nom de l’enseigne : 13 %
• Ne se prononcent pas : 8 %
Les attentes de services de la clientèle
Transparence
• Informations précises sur l’état du logement : 64 %
• Description claire des honoraires : 54 %
Intermédiation
• Facilités dans les formalités : 41 %
• Mise en relation avec des agences du lieu de destination : 38 %
• Propositions de financement : 34 %
• Offre d’assurance habitation : 16 %
Conseils
• Conseils personnalisés (logement, environnement, services) : 32 %
• Conseils pour l’aménagement intérieur : 8 %
Conclusion
L’agence immobilière doit s’imposer en tant que système incontournable pour trouver un logement :
• s’appuyer sur la bonne image de la profession ;
• aller vers les gens en communiquant, en faisant parler de vous ;
• répondre aux attentes de transparence, d’intermédiation.
3.2 - Les incitations fiscales
Rappelons-le, l'immobilier risque de souffrir en 2006 d'un ralentissement des ventes et d'une remontée des taux d'intérêt. Alors, pour pallier au déficit de logements locatifs en France, les pouvoirs publics multiplient la création de mécanismes défiscalisants, incitant ainsi les contribuables à investir dans la pierre.
Le plan Borloo
Dans le cadre de la loi sur « l'engagement national sur le logement », Jean-Louis Borloo, ministre de la Cohésion sociale, fait de la relance du logement neuf accessible aux revenus modestes une de ses priorités. Avec deux objectifs : contenir la hausse des loyers et élargir l'offre locative. Ce plan introduit un nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’acquisition d’immeuble en vue de le louer, applicable aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006. Celui-ci propose des locations aux revenus modestes à des prix plus bas que ceux du marché (environ 70 % du prix du marché). Le nouveau dispositif Borloo populaire offre les mêmes conditions d'amortissement que le Robien recentré pendant les neuf premières années de location du bien (50 %) avec un amortissement supplémentaire de 15 % (2,5 % pendant six années supplémentaires) si l'investisseur s'engage à louer pendant quinze ans. Les loyers sont plafonnés à un niveau plus bas (30 % moins cher que le marché) que dans le Robien et des ressources maximales du locataire sont imposées. Enfin, une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers est accordée aux investisseurs ayant choisi le « Borloo », alors qu'elle est supprimée dans le nouveau Robien. Les loyers seront plafonnés à 15,92 €/m2 en zone A ; à 11,06 e/ m2 en zone B1 ; à 9,04 €/m2 en zone B2 et à 6,63 €/m2 sur le reste du territoire.
Réaménagement du dispositif Robien
Le régime Robien sur l’aide au logement locatif est également un « véhicule d’investissement » offrant des opportunités fiscales à l’acquisition d’immeubles neufs ou anciens réhabilités en vue de louer. La loi portant engagement national pour le logement modifie légèrement ce dispositif dont les nouvelles modalités s’appliquent à compter du 1er septembre 2006. Principal changement introduit, l'amortissement est modifié. Il est baissé à 6 % pendant les sept premières années et à 4 % les deux années suivantes, contre 8 % les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes dans le dispositif précédent. Dans le Robien nouvelle version, les contraintes restent identiques : obligation de louer pendant neuf ans à des loyers plafonnés (10 % plus bas que le marché). Ceux-ci ont été toutefois révisés et une quatrième zone a été créée. Concrètement, les loyers sont plafonnés à 19,89 €/m2 (zone A) pour Paris, la petite couronne, le Genevois français et la bande littorale Hyères-Menton ; à 13,82 €/m2 (zone B1) pour les 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères (Annecy, par exemple) ; à 11,30 €/m2 (zone B2) pour les agglomérations de population comprise entre 50 000 et 250 000 habitants et à 8,28 €m2 pour le reste du territoire.
Par ailleurs, le gouvernement a décidé d’indexer le prix des loyers, non plus sur l’ICC (indice du coût de la construction) mais sur un indice composite (soit 60 % sur l’indice du prix de la consommation, 20 % sur l’ICC, et 20 % sur l’indice des prix d’entretien et d’amélioration de l’habitat). Selon les estimations du ministère des Finances, la hausse des loyers pour le deuxième trimestre 2005 aurait été limitée à 2,8 % au lieu des 3,63 % que le marché a réellement connus.
La revitalisation rurale
L'investissement dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), comme les stations de ski par exemple, ouvre notamment droit à une réduction d'impôt égale à 25 % du prix d'achat dans la limite de 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple. Cette réduction est étalée sur quatre années, soit une réduction maximale totale de 12 500 euros (3 125 euros par an) pour un célibataire et de 25 000 euros (6 250 euros par an) pour un couple.
La loi Malraux
Longtemps mis à l’épreuve par le fisc qui jouait sur la nature des travaux pour requalifier l’opération, malmené par des opérateurs peu scrupuleux, l’investissement en loi Malraux présentait quelques risques. Depuis quelques années, les exigences légales et fiscales ont été clarifiées ; c’est désormais un régime fiscal privilégié. Les propriétaires d’un immeuble ancien nécessitant des travaux et situé dans un secteur exigible à la loi Malraux peuvent imputer leurs déficits fonciers résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur leur revenu global (et non pas sur leurs seuls revenus fonciers) et ce sans aucun plafond. En général, les travaux déductibles représentent environ 50 % du prix global de l’opération. Le bien doit être situé soit dans un secteur sauvegardé (environ quatre-vingts sur l’ensemble du territoire), soit dans une zone de protection du patrimoine architectural créée par arrêté préfectoral. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète du bien. En l’occurrence, la difficulté consiste à trouver un produit dont le prix de revient ne soit pas supérieur au prix du neuf dans le même secteur.
La loi Paul-Girardin
Entré en vigueur au 1er janvier 2001, le dispositif appelé Loi Paul remplace l'ancienne Loi Pons, mise en place en 1986. Il permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans les DOM TOM, agrémentée de fortes réductions d'impôt. Une nouvelle loi appelée Loi Girardin a été votée le 21 juillet 2003. Selon cette nouvelle loi, deux principes de défiscalisation s’appliquent selon que la construction a ou non débuté avant la publication de la loi. Ainsi, lorsque les travaux ont commencé avant le 23 juillet 2003, la défiscalisation applicable est le dispositif Paul, lorsque les travaux n’ont pas commencé, le nouveau dispositif Loi Girardin s’applique.
Régime fiscal : le taux de défiscalisation pour les logements locatifs « libres », c’est-à-dire non soumis à conditions de ressources des locataires et à plafonnement des loyers, est de 25 % dans le cadre de la loi Paul. Il est porté à 40 % avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans). Le taux de défiscalisation pour les logements destinés à la location « intermédiaire », c’est-à-dire soumis à conditions de loyer et de ressources des locataires, est de 40 % dans le cadre de la loi Paul, il est porté à 50 % avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans).
Bénéficiaires du dispositif : personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI...), mais également sociétés soumises à l’IS.
Logements concernés : logements neufs situés dans les DOM TOM, loués nus à titre de résidence principale.
Durée minimale de location : 6 ans en loi Paul, 5 ans en loi Girardin.
3.3 - Les droits de mutation
La fiscalité française a toujours été, dans le domaine des droits de mutation immobiliers (entre autres), la lanterne rouge de l’Europe. Les autorités publiques sont longtemps restées hostiles à toute discussion sur ce sujet. Les professionnels ont pourtant, à maintes reprises, tenté d’infléchir la position de l’administration : « C’est un frein à l’investissement ! Une réduction de l’assiette fiscale augmenterait le nombre de transactions ; les droits perçus ne s’en trouveraient globalement pas diminués. »
L'acquisition d'un bien immobilier achevé de plus de 5 ans donne donc lieu au paiement des droits de mutation au taux de 5,09 % sur la valeur du bien. Compte tenu des autres coûts liés à l'acquisition du bien : frais d'hypothèque (garantie habituelle en cas de recours à un prêt bancaire), honoraires du notaire et taxes diverses, on peut considérer que les frais d'acquisition (plus communément appelés de façon impropre frais de notaire) sont de l'ordre de 7 % du prix d'acquisition. Ils sont entièrement à la charge de l'acquéreur.
L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (vente sur plan), ou encore faisant l'objet d'une première cession moins de 5 ans après l'achèvement des travaux, supporte une TVA immobilière au taux de 19,6 % incluse dans le prix de vente. C'est ce qui explique la différence de prix entre le neuf et l'ancien. En contrepartie, il bénéficie de droits de mutation réduits, au taux de 0,715 % calculé sur son prix hors TVA (plus 2,5 % d'assiette). Se rajoutent aux droits de mutation les frais d'acquisition (environ 3 %): paiement de formalités obligatoires (timbres, extrait du cadastre, état hypothécaire) et rémunération du notaire.
3.4 - La taxe sur les logements vacants
La loi contre les exclusions du 29 juillet 1998 a institué la « taxe d’inhabitation ». Elle s’est appliquée à compter du 1er janvier 1999 sur les biens vacants depuis plus de deux ans « sans justification », situés à Lille, Paris, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Lyon, Nice, Cannes/Grasse/Antibes et dans leurs périphéries. Ces huit zones sont concernées par la taxe car il y existe une forte demande de logements. Cette taxe ne concerne pas le logement social. Par analogie avec la taxe d'habitation, les logements vacants sont des logements dépourvus du mobilier nécessaire à l'habitation. Sont donc exclues de ce dispositif les résidences secondaires. Ne sont pas soumis à cette taxe les logements dont la vacance est involontaire, les logements occupés au moins trente jours consécutifs pendant une des deux années de référence, les logements qui exigeraient des travaux importants pour être habitables, les logements destinés à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, les logements mis en location ou en vente sans trouver preneur.
Le montant de la taxe est progressif : 10 % de la valeur locative la première année, 12,5 % la deuxième année et 15 % à compter de la troisième. Le propriétaire n'a pas de déclaration à faire : les services fiscaux utiliseront les informations en leur possession de la part de propriétaires, notamment ceux ayant demandé une exonération de taxe d'habitation pour vacance de logement.
Par ailleurs, à compter du 1er janvier 2007, les communes qui n’appliquent pas la taxe sur les logements vacants pourront décider d’assujettir à la taxe d’habitation, pour sa part communale, les logements vacants depuis plus de cinq ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
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