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dernières informations en bref

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Le crowdfunding est au cœur de la démarche des jeunes créateurs d’entreprise

L’accord signé avec un salarié mandaté doit être validé par les salariés

Cession d’un bail rural : l’exploitant doit respecter ses obligations de locataire !

 

Cabinet Comptable Antoine Ghigo

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La place de l'immobilier d'entreprise

Pour développer son activité, l'entreprise a besoin d'un espace géographique au sein duquel elle implante ses bureaux, entrepôts et zone de production. Le créateur est alors confronté à plusieurs choix : doit-il procéder à l'acquisition de ces biens immobiliers ou simplement les prendre en location ? En cas d'achat, doit-il les inclure ou les séparer de l'exploitation ?
Bien que l'achat de locaux présente certains avantages, comme la constitution d'un patrimoine et l'économie du versement de loyers à fonds perdus, il est souvent plus pertinent, dans le cadre d'une création, de retenir la solution de la location. En effet, d'une part, il est difficile au démarrage de l'activité d'estimer les besoins réels de la future exploitation ; la location offre donc plus de souplesse. D'autre part, une entreprise connaît généralement des phases de développement importantes au cours des premières années, phases de croissance qui peuvent être linéaires ou par paliers. Au fur et à mesure de cette évolution, les besoins de l'entreprise se modifient, en locaux notamment, s'affinent. Il est donc prudent d'attendre.
Par ailleurs, la phase de démarrage d'une entreprise s'accompagne dans la majorité des cas de recherche de financements externes. Des financements qui sont obtenus au regard d'un certain nombre de critères, notamment de la cohérence entre les apports personnels du créateur et l'enveloppe de financements. Ainsi, l'option de l'acquisition de l'immobilier nécessite en principe la mise en place d'un emprunt bancaire important, qui accroît le volume d'endettement. Ce financement complémentaire risque de fortement obérer la capacité d'endettement globale de l'entreprise. Il est donc préférable de réserver celle-ci au financement de l'exploitation qui, à lui seul, mérite une attention particulière et prioritaire.
Enfin, le créateur doit toujours garder à l'esprit que la réussite n'est jamais garantie. Si son challenge ne devait pas aboutir, si la pérennité de l'entreprise n'était pas assurée et que l'arrêt d'activité était décidé, propriétaire de l'immobilier, il se retrouverait avec un immeuble dépourvu de locataire. S'agissant d'un immeuble commercial ou industriel, comportant parfois des spécificités inhérentes au secteur d'activité, la recherche d'un nouveau locataire pourrait alors mettre du temps à aboutir alors même que les échéances d'emprunt continueraient à courir. Raison de plus pour ne pas se précipiter pour acheter.

Locaux commerciaux, implantation des bureaux, entrepôts, l'immobilier professionnel, bien qu'indispensable au fonctionnement de l'activité, est trop souvent considéré comme secondaire. Or ne pas apporter un traitement juridique adapté à cette question peut avoir des conséquences fiscales et patrimoniales redoutables. Aussi convient-il avant toute chose de s'interroger sur le fait d'être locataire ou propriétaire des locaux et sur les incidences d'un tel choix.

Locaux pro

1 - Propriétaire ou locataire
2 - Séparation ou non du patrimoine immobilier et d'exploitation
3 - Patrimoine personnel ou société civile immobilière
4 - Régime fiscal des revenus issus de l'immobilier
5 - Bail commercial et bail professionnel
6 - L'habitation principale, siège de l'activité



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